| “买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解，如名下原有住房不能满足现有家庭成员的居住需要，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。 |
买受人名下有住房就一定不能排除强制执行吗？Ekw法治快讯网
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平邑法院 宋廷亮 周航Ekw法治快讯网
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“买受人名下无其他用于居住的房屋”，不应机械限于套数的理解，如名下原有住房不能满足现有家庭成员的居住需要，再购买房屋是为了对居住环境进行必要的改善，其仍属于满足生存权的合理消费范畴。Ekw法治快讯网
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基本案情Ekw法治快讯网
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2015年12月，原告李某与第三人A房地产公司签订商品房买卖合同，约定A公司将位于平邑县城B小区的一套楼房出售给李某，总房款632709元。2016年11月，被告王某与A公司、荣某、海某发生民间借贷纠纷，经法院判决，由A公司、荣某、海某偿还王某借款本金774万元及利息。诉讼过程中，法院于2016年4月作出裁定，查封了登记在A公司名下B小区的部分房产，其中包括李某购买的房产。案涉房屋被查封前，李某共计付款32万元。判决生效后，王某向法院申请执行，法院于2020年1月作出执行裁定书，拍卖包括李某房屋在内的六套房产。2021年2月，李某向法院提出书面异议，法院受理后经审查，驳回了李某的执行异议，后李某不服，向法院提起诉讼，要求撤销执行裁定书，停止对其所购房产的执行。Ekw法治快讯网
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另查明，涉案房产被查封后，李某通过继承取得房产一套，该房产系李某父亲单位分配的房改房，面积为66.3平方米，李某的家庭成员共计四人。Ekw法治快讯网
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法院审理Ekw法治快讯网
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本案中，李某与A公司在案涉房产查封前已签订商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，不存在导致合同无效的情形，故李某与A公司签订的商品房买卖合同为合法有效的合同。案涉房产查封后，李某通过继承赠与的方式获得的房产仅有66.3平方米，无法满足李某一家四口人的居住、生活，故虽在案涉房屋查封后李某名下有其他房屋，但该“其他房屋”并不能满足家庭居住需要。关于购房款的支付，李某在案涉房产被查封前已实际支付32万元，超过总房款632709元的50%。因此李某对案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故李某对案涉房屋所享有的民事权益能够排除法院的强制执行。法院遂依法作出判决，不得执行李某所购买的B小区的房屋。Ekw法治快讯网
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法官说法Ekw法治快讯网
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在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，买受人一般会依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定请求排除强制执行。如何理解“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，结合相关规定和裁判案例，应重点从用途、地域、数量和时间等四个方面进行审查。Ekw法治快讯网
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1.用途。买受人购买的房屋应是商品住宅，系用于居住，不是出于商业投资目的，通常是首套住房，如购买房屋是第二套住房，应出于改善居住需要为目的，且名下现有房屋不能满足家庭居住需要。买受人就多处房产均提起执行异议之诉的，其只能就该房屋中的一套申请排除强制执行。Ekw法治快讯网
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2.地域。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定，案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。比如买受人在A市户籍地有一套住房，在工作地B市又购置一套，均用于居住，应视为买受人名下无其他用于居住的房屋。Ekw法治快讯网
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3.数量。应以家庭为单位核实有无其他居住用房，根据最高院相关裁判案例，买受人无其他居住用房的核实范围，一般应将买受人、买受人配偶、买受人未成年子女进行统一考虑，如买受人、买受人配偶、买受人未成年子女三者名下均无房屋，则视为无其他居住用房。Ekw法治快讯网
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4.时间。买受人名下无其他居住用房的确定时间节点，应为法院查封涉案房屋之日，因该时间节点可以用来判断买受人是否为善意。若买受人在查封之后出卖房屋的，可认定为买受人存在恶意。Ekw法治快讯网
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法条链接Ekw法治快讯网
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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。Ekw法治快讯网
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