仉咏 郭强：不动产登记制度三种立法体例的介绍

 

       登记作为不动产物权变动的公示方法有着较长远的历史,由于不动产物权的种类比较繁多，涉及的利益主体也比较复杂，而且不动产物权的变动相对比较隐秘，不象动产那样以直观地交付作为物权变动的公示方式，这要求不动产物权的变动必须采取一种稳定可信的方式中立公平地进行公示。登记往往是在国家权威部门的主管下进行的，其特点迎合了不动产物权变动公示的要求，因而各国普遍地将登记规定为不动产物权变动的公示方式，但是不同的国家又采取了不同的立法体例。目前世界上主要存在三种立法体例：契约登记制度、权利登记制度和托伦斯登记制度。

 

       （一）契约登记制度

        契约登记制度又称法国登记制或登记对抗制。它是指不动产物权的得丧变更，经当事人订立契约即已生效，但非经登记，不得对抗第三人。登记机关在登记时，依照契约所载的内容，予以登记。[①]除法国以外，日本、意大利、西班牙、比利时等大陆法系国家均采用此种登记制度。其具体特色包括：（1）实行登记对抗制，物权的变动依当事人的合意而发生效力，进行登记只是为了对抗第三人主张权利；（2）登记没有公信力，即某些事项虽然已经登记，但是当实体法上存在可撤销或无效的原因时，该登记的事项仍然可以被推翻；（3）登记簿的编制采人的编成主义，仅以权利人登记之先后为标准进行编制，并且登记机关也不向权利人发放权利证书；（4）登记时登记机关对物权的变动情况仅仅进行形式审查而不进行实质审查，倘若申请登记所提交的书件完备，登记机关就会依照契约的内容予以登记，而不会去审查契约所记载的权利是否真实，有无瑕疵；（5）在登记物权现状的同时着重登记物权变动的情况，即注重不动产权利的动态。契约登记制采纳的是形式的登记主义，以登记作为物权变动之对抗要件。总之，在实行契约登记制的国家，登记公示的仅仅是物权变动的原因，公示的内容虽然没有公信力，但登记公示仍然是物权人对抗第三人的必要条件，同时也具有保护第三人利益的作用，这就要求登记的内容必须是准确的，否则登记公示就会丧失对抗效力和保护第三人利益的作用。

 

       （二）权利登记制度

       权利登记制度为德国所首创，所以又称之为德国登记制。它是指不动产物权之变动，仅有当事人之意思表示一致尚不能产生效力，必须经登记机关实质审查确定，并践行法定之登记形式后，始产生效力。[②]除德国以外，瑞士、奥地利、匈牙利等国家也采用这种制度。在这种制度下，登记不仅是公示不动产物权变动的方法，也是不动产物权变动成立的要件，即没有在登记簿上记载的不动产物权视为不存在，属于实质登记主义，以登记作为物权变动成立的要件。权利登记制度具有同契约登记制度相对的特点，具体包括：（1）采用登记生效要件主义，强制进行登记，只有经过登记，不动产物权的变动才能成立，才能产生法律效力，进而实现对第三人主张权利的对抗；（2）登记具有公信力，已经登记的不动产物权，即使实体法上存在无效或可撤销的原因也不能被随意推翻，此时不动产物权的变动仍然有效，依然可以对抗第三人；（3）登记簿的编制采用物的编成主义，以不动产为标准依其登记之先后进行编制；（4）登记时要对物权的变动情况进行实质审查，登记部门不仅要审查不动产物权登记的文件形式是否完备，同时也要审查不动产物权变动的原因同事实是否相符合，有无瑕疵等；（5）权利登记制度在进行登记时注重不动产物权的静态，一般不记载物权变动的情况而只记载物权的现实状态，但有时也会两者兼顾。

 

       （三）托伦斯登记制度

       托伦斯登记制度为澳大利亚托伦斯爵士于1858年在南澳大利亚洲所创立，又称地券交付制度。按照这一制度，在初次登记不动产时，登记机关依一定的程序确定不动产的权利状态，制成地券。让与不动产时，当事人之间做成让与证书，连同地券一起交给登记机关，经登记机关审查以后，在登记簿上记载权力的转移，对于受让人交付新地券，或在原地券上记载权力的转移，从而使第三人能够从该地券上明确不动产的权利状态。[③]除澳大利亚外，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国以及我国香港地区等大多数英语国家和地区都采用托伦斯登记制度。托伦斯登记制度的基本精神同权利登记制度相同，如登记时进行实质审查，并且登记具有公信力，注重不动产物权的静态，登记簿的编制采物的编成主义。除此之外，托伦斯登记制度还具有自己的特点：（1）采用任意登记制度，而不是强制登记，但是一旦某一项不动产进行了登记，则该不动产物权以后的每一次变动都要进行登记，否则不发生法律效力，此种情况下奉行实质的登记主义；（2）发给权利证书，登记部门不仅要将不动产物权的情况记载于登记簿，同时也要给不动产权利人发放权利证书，作为享有不动产权利的法律凭证；（3）设立赔偿基金供赔偿之用，登记具有公信力，因登记有错误、瑕疵或遗漏而使真正权利人遭受损失时，登记机关承担赔偿的责任，赔偿费用从设立的赔偿基金中拨付。托伦斯登记制度显然比权利登记制度具有更大的优越性，采用任意登记主义，尊重了当事人对私权权利的处分权，符合不动产物权变动的私法行为性质的一面，相对于权利登记制度强制主义的一概而论更具有灵活性；托伦斯登记制度因颁发权利证书而使得对不动产物权的救济或保护更具有及时性和灵活性；赔偿基金的设立强化了登记部门的责任制，督促不动产登记部门依法履行职权，起到保护不动产物权的作用。