业委会当前在其成立、运作、管理中还存在着诸多问题，笔者在此以业主委员会为视角，对业主委员会在运行中存在的问题进行分析，并提出若干完善建议。
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完善业主委员会制度之路径探析qe5法治快讯网
济南市市中区人民法院民一庭 李江qe5法治快讯网
近年来，随着我国住房建设、分配制度改革的不断深化，国家的社会职能逐渐向社区转移，作为代表业主利益的自治组织，业主委员会这种新型的管理服务模式开始出现并被逐渐接受。作为一种新兴的小区管理模式，业委会当前在其成立、运作、管理中还存在着诸多问题，笔者在此以业主委员会为视角，对业主委员会在运行中存在的问题进行分析，并提出若干完善建议。qe5法治快讯网
一、业委会在实际履行职责中存在的问题及其侵害行为qe5法治快讯网
业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，亦即业主委员会是一个代表业主行使自治管理权的机构。当前，就笔者审理的涉及业委会侵权的案件看，其存在的问题及侵害行为有以下几点：qe5法治快讯网
一、目前，小区业委会的主要工作形式是会议制，然而在现实生活中会议经常不能如期举行，加之小区业主利益多元化与意志分散性的客观存在，从而导致业委会委员不能及qe5法治快讯网
时履行职责，无法真实反映小区居民的自治意图，小区出现的各种矛盾也就得不到及时解决。qe5法治快讯网
第二，因业主自律机制不完善，对业委会缺乏有效的制约与监督机制，使得民主协商和少数服从多数的原则在很大程度上无法得到实现，同时也因缺乏有效的政府监督和指导来对其进行制约，故业委会权力被滥用的现象时有发生，从而引发纠纷。qe5法治快讯网
第三，业委会委员自身存在问题，影响业委会职能的发挥。比如业主委员会委员自身素质良莠不齐，缺乏物业管理认识，维权意识不强，维权水平受到限制;又如，业委会委员因专职化程度不高，大多为兼职，没有酬劳，加之受时间、精力限制，故不能全心投入到业委会的日常工作中，等等，这样的组织不仅形同虚设，而且埋下了纠纷的隐患，一旦产生纠纷，极易激发矛盾。qe5法治快讯网
二、问题产生的原因和后果qe5法治快讯网
目前我国在此方面的立法尚不完善，对于业主委员会的法律地位规定尚不明晰。表现在三方面：qe5法治快讯网
一、业主(业主大会)与业主委员会形成的委托代理机制不完善，导致业主委员会越权代理，损害业主利益。目前行业内较主流的观点认为，业主委员会与全体业主之间存在的是一种民事代理法律关系。在业主与业主委员会的委托关qe5法治快讯网
系中，业主委员会由业主大会选举产生，因其本身不具有法人资格，故不能独立承担民事责任。这就导致在实际代理过程中，如果业主委员会的行为造成业主权益受到侵害，业主根本无法要求业主委员会进行赔偿，承担相关的法律责任。在这种情况下业主委员会作为民事代理人的权利与义务是完全不对称的，在利益驱使下，就完全可能出现越权(违规)代理的行为。qe5法治快讯网
二、业主委员会缺乏有效的激励机制，诱发业主委员会成员以权谋私。在市场经济条件下，业主委员会委员往往需要花费较多的时间与精力履行自己的职责，维护全体业主的利益，然而却不能获得合理的报酬与相应的有效激励，仅凭借公益心为全体业主服务，面对这种情况，业委会成员要在较长的任期内坚持己任很难，在没有监督机制的情况下，业主委员会就极有可能利用手中的权利为己谋求私利而损害其他业主的利益。qe5法治快讯网
三、立法中关于政府对业主委员会监管的相关法律依据尚不完善。现实中多数政府及其相关部门不能对业主委员会进行有效监督和业务指导，导致很多业主委员会超越业主的授权范围越权代理，滥用职权损害全体业主的利益，原因在于我国法律、法规尚未有对业主委员会组成人员或业主委员会的监督机制,权利没有了制约，必然会产生腐败。业主委员会机构的设立虽有合法基础，但其议事规则和程序却没有qe5法治快讯网
章程可遵循，也就是说仅设置了框架，但没有微观调控措施，这样，就给了业主委员会的成员在行使权利时以更大的随意性。qe5法治快讯网
三、建议与对策qe5法治快讯网
(一)改变我国关于物业管理的立法模式，建立业主自治组织法人，解决业主参与度问题和彻底确立业主委员会的法律地位。qe5法治快讯网
业主委员会经业主大会决定，其在小区事务管理中具有独立的法律主体地位，可以进行与业主大会授权的相应活动，由全体业主承担相应责任,通过立法使业主委员会的法律地位得以确定，使之具有独立民事法律权力和对外行使代表权的资格。进一步明确业主委员会在与全体业主的代理关系中的代理人地位，使之成为名副其实的小区物业管理自治群众组织。业主自治组织法人有权根据物业服务合同要求物业公司提供服务，也可聘请相关服务主体进行其他专项服务并支付相应报酬。同时，在当事人一方违反约定或在其他主体实施侵权行为时，业主自治组织法人可代表全体业主起诉应诉，这样，作为自治组织的法人不仅对内对外的法律关系得到了合理清晰的厘清，而且在纠纷出现时也能得到及时解决，广大业主的权利也能得到及时的维护。国家或政府应更多的制定和出台关于业主委员会设立及活动规则、政府行业qe5法治快讯网
主管部门对业委会或其成员不当行为的监管或处罚等相关规范性文件，以立法或地方行政法规、部门规章的形式，结合不同地区的情况，明确业主委员会的性质及进行相关职务活动时的法律地位，以明确业委会在日常活动中的责、权、利。通过对以上方面的立法，为业主委员会的健康运作提供重要的法律保证。qe5法治快讯网
(二)尝试建立业主代表大会制度，改变以往以全体业主参会议会的管理模式。qe5法治快讯网
现实中，如果由全体业主组成业主大会，因业主人数众多、意见又不统一，将面临召开业主大会困难的境地，严重影响物业区域的管理活动。这里如果有一个业主委员会的监督、指导、咨询性机关存在，对业主委员会的工作加以监督、指导，一方面能提高业主委员会的工作效率，另一方面更能避免或化解相关纠纷。对此可以尝试在小区内部设立业主代表大会或类似的常设性机构，以监督业委会的日常工作，通过业主代表大会的设立可以及时发现、解决问题，形成业主之间充分协商的物业管理机制，从而完善物业管理体制。这无疑将有助于业主委员会的健康发展，既体现了经济社会发展的规律，也符合当下和谐社会发展的要求。qe5法治快讯网
(三)、实现业主委员会的职业化，确立业主委员聘任制，建立业主委员会责、权、利的协调机制。qe5法治快讯网
要规范业主委员会的代理行为，强化业主委员会代表业主利益为业主服务的主体意识，就必须改变基于多数业主信任，义务兼职型的团体组织，实现业主委员会职业化，确立业主委员会聘任制度。必须让业主委员会有责、有权、有利。最终通过创建有效的激励与约束机制，实现业主团体内部权利责任的合理分配与制衡。在市场经济条件下，只有建立责、权、利相统一的协调机制，明晰责、权、利，业主委员会才能获得可持续发展的空间。qe5法治快讯网
(四)建立并完善业主委员会的监督机制：qe5法治快讯网
加强政府对业主委员会的指导和监督力度是解决问题的关键，须建立完善的监督和协作机制。一是可以通过舆论、媒体等各种形式大力宣传有关政策法规，引导广大业主转变观念，使业主委员会这一新型的物业管理形式进一步得到广大业主的认同和支持，提高他们参与物业管理的主动性和积极性，为政府部门各项指导、监管工作的开展营造良好的氛围。二是要加强政府职能部门在召开业主大会、成立业主委员会过程中的指导、监管力度。相关职能部门应从业主委员会筹建开始就严格制度，把好人员审核关和程序规范关，做好备案工作，确保业主大会、业主委员会组建的规范化、法制化。三是在业主委员会成立后，通过定期召开联席会议及qe5法治快讯网
时解决广大业主反映的问题，把问题消除在萌芽状态。同时为解决在业主大会召开中可能出现的纠纷，可尝试性的把业主大会和业主委员会选举中的纠纷纳入到人民法院受理民事案件的受理范围，确立司法程序上的保障，使得业主可多一道除行政部门裁决外的公力救济途径。qe5法治快讯网
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